Новости

Договор купли-продажи

Как купить квартиру. Вся процедура и рекомендации риэлтора.

Поиск квартиры

В этой статье мы будем говорить о покупке квартиры на вторичном рынке за наличные деньги (говоря «наличные» имеется ввиду незаемные средства), на что обращать внимание, на какие компромиссы идут люди и опишем всю процедуру.
У вас есть определенная сумма на покупку квартиры и своя приблизительная оценка рынка недвижимости и понимание цены.
С этого начинается процесс, который вы можете и должны контролировать.

показ квартиры
Выбор квартиры

Для начала стоит понять, что цены, которые вы себе имеете в виду, могут быть далеки от реальности. Я как специалист по недвижимости очень часто сталкиваюсь с этим явлением и при покупке и при продаже квартир. У каждого района вашего города своя цена, у каждого дома своя цена, у каждой квартиры своя цена. На ценообразование квартиры влияет множество факторов, начиная от состояния самой и площади, и заканчивая тем, что происходит в стране (яркий и недавний пример это 2014 год, когда кризис фактический остановил тот поток на рынке купли-продажи недвижимости, и начал менять рынок).

Есть одна из понятных и простых процедур, сделав, которую вы точно будите знать цену на свою квартиру:

  1. Откройте в интернете несколько типовых популярных сайтов по продаже недвижимости, ими могут быть как доски объявлений так и узкоспециализированные профессиональные сайты по недвижимости. Найдите район, который вас заинтересует и посмотрите все объявления на квартиры которые могут вам подойти.
  2. Соберите и структурируйте полученные данные (в тетрадь, в excel).
  3. Выписав хотя бы 20 объектов, прозвоните их и уточните реально ли эта квартиры продаются и не является ли объявление «уткой»(зачастую риэлтеры выставляют фейковые объявления с ценой на 20-30% ниже, для того чтобы уговорить на показ своего залежавшегося объекта).
  4. Зачеркнув фейки, вы можете  уже приблизительно понимать, сколько может стоить ваша будущая квартира.

Пример:

квартира 2-к с ремонтом, 46 м, не первый и не последний этаж — 2100000 рублей продается с прошлого года
квартира 2-к с ремонтом, 46 м, первый этаж — 2000000 рублей — вчера выставили объявление
квартира 2-к без ремонта 46 м, не первый этаж, не последний этаж — 1950000 рублей — продается три месяца

Добавьте дополнительные пункты по своему усмотрению.

Вам может показаться, что это так просто и очевидно, но вы удивитесь сколько людей упускают очень выгодные предложения, просто по незнанию рынка квартир и их реальных цен на данный момент. Это,  кстати, касается и людей, продающих квартиры, тут всегда кстати пословица «каждая лягушка хвалит свое болото». Прежде чем платить деньги оценщикам, чтобы вам сделали отчет на 50 листов, где 48 листов вода (бывает и такое), не поленитесь и сделайте бесплатно оценку сами! Поверьте, что большинство частных оценщиков, делают придельно похожую работу.

Проверка документов и чистоты квартиры.

Документы на квартиру

После того как вы выбрали варианты, нужно внимательно изучить документы, которые находятся у собственника.
Сейчас уже возможно, что у собственника квартиры может не быть свидетельства или домовой книги. Дело в том,
что эти документы в печатном формате упраздняют и переводят в электронный формат. Это удобно и исключает
износ и порчу документов, но в то же время, чтобы получить на руки подтверждение о наличии прав на квартиру,
нужно идти в регистрационную Полату и МФЦ и заказывать соответствующую выписку, которая бесплатно не выдается.

Таким образом у собственника может находится технический паспорт и кадастровый паспорт. В техническом паспорте указана планировка помещения и если в квартире была перепланировка, то имейте в виду, что факт узаконения планировки квартиры, будет указан в техническом паспорте. Если вы видите, что перепланировка имела место быть, но в тех паспорте не зафиксированы проводимые работы и факт их узоконения, то подумайте вот о чем:
Если вы возьмете эту квартиру, то жить вы в ней сможете и никто вам слова не скажет, обычное дело на рынке, НО(!) продать ее вы сможете только за наличные. А это значит, что вы можете потерять много времени при продаже ожидая покупателя с наличными, потому что теряете ипотечников. Банк не даст им деньги на квартиру, в которой проводились незаконные реконструкции!

Убедитесь, что в квартире нет скрытых собственников и закажите выписку из реестра в МФЦ, так вы обезопасите себя.
В ней будут указанны все собственники этой квартиры, включая и предыдущих хозяев.
Так же попросите собственников квартиры заказать срочную выписку которая действует 10 дней, в ней так же будут указанны права собственности.
Наличие прописанных людей в квартире можно узнать из соответствующей справки, которая заказывается в паспортном столе, попросите собственников также предоставить эту справку.

Иногда, бывает ситуация, когда собственник владеет квартирой менее 5 лет, в этом случае, при продаже квартиры, он должен будет заплатить налог 13% на доход (разница от суммы за которую он приобретал эту квартиру), если сумма равна или меньше той, за которую он покупал эту квартиру, то налог не платится. Чтобы не платить этот налог, вас могут попросить занизить цену, указываемую в договоре. Если вы доверяете, человеку, которому идете на уступки, то решать вам, но имейте в виду, что если вы будите судиться, то о какой сумме будет идти речь? Естественно о сумме указанной в договоре купли-продажи, т.е. вы вернете себе только ту сумму которая указанная в договоре. Это предостережение.

Заключение договора и оплата.

Отделение МФЦ
Отделение МФЦ


Итак, наступает самый волнительный момент подписания договора и его оплата.

Не скачивайте договор из интернета, лучше обратитесь к риэлторам если до сих пор обходились своими силами. Договор — это очень важный документ в котором указаны все условия и договоренности. Составление договора это услуга, которая стоит не дорого, но при этом очень нужна. Так вы убережете себя и свои деньги. Обычно грамотно составленный договор на квартиру умещается на 1 листе, но все пункты лучше несколько раз перечитать с карандашом. Спрашивайте о каждом пункте если его сложно понять! Вы должны ясно видеть, то что вы подписываете — не отключайте голову!


Допустим, что вы наняли профессионала, он составил договор, который вас устроил и вы его подписали, это значит, что
сейчас вы поедите в банк, переводить средства с вашего счета на счет продавца квартиры. Я советую вам не носить с собой наличных, а предложить на этапе переговоров, когда речь зайдет об оплате, поехать в банк и рассчитаться там. Обговорить это нужно заранее, чтобы продавец завел счет в этом банке и вам не пришлось платить комиссию за перевод в другой банк или же передвигаться по улицам с наличностью. Так же существует услуга аренды ячейки в банке.

деньги
Оплата

После того как собственник получает от вас оплату, вы вместе с ним едите в регистрационную палату, чтобы подать документы, на регистрацию права собственности. Обычно в течение 5 дней вы получите документы, и станете полноправным собственником.
На подачу документов в МФЦ, я советую сохранить в электронном варианте договор, потому что если в договоре, есть ошибка, которую ни вы, ни собственник, ни риелтор не заметили, вам придётся в срочном порядке ехать обратно за оригиналом, чтобы исправить и распечатать новый документ. Но если вы взяли копию договора с собой этой суеты можно будет избежать. Только имейте в виду, что в МФЦ у вас не возьмут флешку, им не разрешают, но они могут принять документ по электронной почте.


Еще может возникнуть ситуация, когда оператор не согласиться принять у вас договор кули-продажи, потому что он не был свидетелем его подписания, это еще одни способ обезопасить вас и собственника. Опять, наличие оригинала договора, поможет вам избежать неприятной суеты.

Какие документы требуются, для их подачи на регистрацию прав собственности:

  • паспорта, ваши и собственников (или иные документы удостоверяющие личность);
  • договор купли-продажи в трех экземплярах (вам, собственнику и регистрационной палате);
  • технический и кадастровые паспорта (если они есть);
  • документы удостоверяющие факт вступления в права собственника, у которого вы покупаете квартиру (обычно это договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве и т.д.);
  • согласие супруга на продажу;
  • квитанция об оплате гос.пошлины (обычно ее оплачивают покупатели квартиры);

Далее по прошествии 5 дней вы должны приехать и получить документы на квартиру.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *