Новости

Сдача квартиры в аренду

Бизнес по сдаче квартир. Как выжить и остаться в плюсе?

Выбор бизнес модели

Квартира в аренду
Квартира в аренду

Зарабатывать на управлении и сдаче квартир в аренду, это не сложный бизнес с точки зрения бизнес-процессов. Вся трудность заключается в вашей стрессоустойчивости и умение считать деньги. Коммунальные платежа, ремонт, риск порчи имущества и т.д., все эти вопросы требуют внимательного рассмотрения. А вы рассматривали вариант инвестировать в нежилую недвижимость?

Люди, которые решили вкладываться в аренду жилой недвижимости или просто имеют квартиру, которую хотят сдать, для дополнительного дохода, должны подготовиться к ряду вопросов.

Для начала следует понять, что вам нужно:

  • Суточная аренда
  • Аренда на длительный срок

Бытует мнение, что выгоднее суточный вариант сдачи. При поверхностном взгляде, может так и выглядит, если не вдаваться в детали, а в них то все демоны…

Не будем брать московские цены, а возьмем лучше обычные города с миллионом жителей с их ценообразованием.

Суточная аренда это приблизительно 1000-1500 рублей/сутки, если у вас однушка. Эти деньги множим на количество дней в месяце и получаем сумму, которую мы заработаем в лучшие месяцы, работая по такой схеме. Конечно 30-40 тыс. рублей не идут ни в какое сравнение с 10-15 тыс. рублей, которые можно выжать из сдачи на длительный срок.

В чем подвох? Разберем оба варианта.

Проблемы суточной сдачи в аренду

Сдача квартиры в аренду посуточно
Сдача квартиры в аренду посуточно

В первом случае, когда мы работаем по суточной аренде, надо понять нашу ЦА (Целевую Аудиторию):

  • командировочники (Самые тихие);
  • люди ищущие любви;
  • молодые ребята, которым негде отметить событие (Самые сложные);
  • туристы.

Все эти люди ищут ночлег, и уют, причем выбирают из большого количества квартир с ремонтом. Чтобы нам оставаться в тренде придется потратиться на отделку:обои в комнате, плитка и сантехника в ванной, кухня, кровать, кресло, телевизор, плита, микроволновка, сплит-система и т.д., столовые и туалетные принадлежности будут выигрышным дополнением. Если все это из магазина, то выйдет приблизительно в 400 тысяч. рублей. Свежий ремонт и красивые фотографии помогут нам выглядеть привлекательнее и соответственно больше зарабатывать. Тем не менее это бизнес, по этому давайте будем ближе к расходам.

Если вы каждый месяц будите делать максимальную посадку, то у вас будет приблизительно 40 тысяч рублей в месяц, таким образом окупаемость будет в течение 10 месяцев. Добавим сюда расходы на коммунальные платежи, платежи на реконструкцию, за вывоз мусора и т.д., 1500 рублей летом и 3000 рублей зимой, возьмем усредненный показатель в 2000 рублей в месяц. Плата за интернет, тв еще в районе 800 рублей в месяц. Таким образом увеличиваем окупаемость до 11 месяцев. Этот срок окупаемости мы достигаем, если в течение всех этих месяцев у нас не будет дней, когда квартира пустует. Реальный рынок диктует более скромные показатели, рассчитывайте на 70% посадке в месяц, это в лучшем случае. В худшем, квартира будет работать менее 10 дней в месяц.
Расчет:
(28+28+28+28+28+28+12+12+12+12+12+12 тыс. рублей)/12 месяцев = 20 тыс. рублей в месяц.

Таким образом в средний показатель за год может быть 20 тысяч рублей в месяц, а окупаемость 20 месяцев.
Почти 2 года, мы сдавали на шу квартиру и наконец отбили вложения, но нет после 2-х летней амортизации в режиме «по суточной сдачи» квартира будет требовать еще вложений. Представьте сами, как измениться ваша квартира если в ней будут постоянно находиться на ЦА (смотрите выше). Приблизительно в районе 20-30 тысяч рублей обойдется косметика, но это будет ежегодный ритуал.

Через 5 лет надо будет делать ремонт, новые обои и мебель, возможная замена техники и т.д. в лучшем случае обойдется в 200-300 тысяч рублей.

Проблемы сдачи в аренду на длительный срок

Сдача квартиры на длительный срок
Сдача квартиры на длительный срок

Теперь давайте разберем квартиру которую вы будете сдавать на длительный срок.
Рынок аренды на длительный срок отличается многими факторами от суточной. Месторасположение и коммунальные платежи являться решающим фактором нежели ремонт и техника.
Если ваша квартира, будет находиться рядом с вузом или в центре развития инфраструктур, то цена вашей квартиры возрастает.
Если в вашей квартире есть хотя бы средний ремонт, то уже есть вероятность что ее снимут, главное это наличие стиральной машины, микроволновая печь, телевизор, спальная кровать и диван. Отмойте ее, поклейте дешевые обои если старые отваливаться, поставьте новую дверь. Эти манипуляции будут требовать около 100 тысяч рублей вложений.

Сдать такую квартиру можно по цене 10-12 тысяч рублей (будем считать 11 тысяч). Счетчики на свет и воду(горячую и холодную), газ, интернет — эти платежи делает арендатор(квартиросъемщик). Остальные платежи у нас займут в районе 300 рублей в месяц. таким образом у нас получается сумма в год в размере 128 400 рублей и затратах в 103 600 за первый год.

Следите, чтобы ваши жильцы убирались и не портили вам квартиру и вкладываться придётся по манимому. Конечно каждые пять лет желательно проводить большой ремонт, чтобы быть конкурентными.
Мы окупились за один год и еще заработали.

Конечно цифра были использованные средние, но подумайте, сколько работая по «суточной» аренде вы тратите сил и своего времени. Такая бизнес модель не терпит новичков, вступайте в игру если вы чувствуете что конкурентноспособны на длительной дистанции!

Ставьте лайк и подписывайтесь, буду раскрывать риелторские фишки
Решайте сами как вам лучше зарабатывать.
У вас есть мнение по этому поводу? Задавайте вопросы — буду отвечать.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *